因为发生在2011年的一起碎尸案，使得南京江宁将军大道瑞景文华小区一栋别墅成为很多人眼中的“凶宅”，之前进行的三次拍卖均以流拍告终。而这一次，这座别墅的起拍价仅为目前市场价格的三成多，如此低价是否会促使有人最终入手？受到社会广泛关注。今天上午起拍后仅三分钟，已有竞买人“举牌”，截至今晚8：55发稿时，已有19人报名，市场价1200多万的别墅目前叫价已比起拍价高出56万元，达到491万元。
背景回顾
低价牵出当年离奇案件
本次瑞景文华小区142幢别墅的司法拍卖从今天早晨十点整在淘宝司法拍卖网络平台上开始。
在淘宝司法拍卖网络平台的页面上，查询瑞景文华142幢，面积420多平方米，共三层。可以找到之前的三次拍卖记录。结束时间分别是2014年11月7日、2014年12月5日和2015年1月9日。
这三次拍卖时的评估价均为820.17万元，而起拍价则为820万元、657万元、551万元一路下行，这三次拍卖都以流拍告终。
紫牛新闻记者发现，该司拍网站上瑞景文华其他房产最近一次拍卖是在去年12月底，起拍价368.5万元，当时虽然只有7人报名，但发生了125轮竞价，最终以540.5万元成交。特别是在最后阶段竞价频度之高可谓激烈，与142幢这栋别墅前三次拍卖无人问津形成鲜明对比。
当年的碎尸案
男子假死骗保，妻子岳父将其碎尸
造成这一情况的原因，是发生在2011年的一起谋杀案，一名姓徐（化名）的男子在这套别墅的车库里遇害，而这一案件本身也很离奇。
这栋别墅的外观 本文图均为 紫牛新闻 图
2006年，徐某一亲戚驾驶郭某的汽车发生车祸，尸体被烧焦无法辨认，徐某被认为在车祸中身亡。经商量后，徐某索性躲了起来，而王某（化名，徐某的妻子）则按丈夫死亡，开始办理他的户籍注销及保险赔偿。之后，王某的父亲和王某担心事情败露，因为一些矛盾，与徐某的关系发生恶化。
2011年2月的一天，王某和其父商量后，找人将徐某在车上捆绑住，王某的父亲将车开入自己在瑞景文华小区的142幢别墅车库内。
之后王某父亲用斧头、菜刀将徐某杀死，并于当晚接近半夜时分将徐某的尸体肢解，然后将尸块与衣服装入袋中，抛至附近的翠屏山上。
南京市中级人民法院2013年12月4日作出判决，以故意杀人罪判处王某父亲死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身；王某犯故意杀人罪，被判处无期徒刑。2016年3月，王某被减为有期徒刑21年11个月；同年9月，王某的父亲被减为无期徒刑，剥夺政治权利终身不变。
别墅的地面上有厚厚的灰尘
竞拍实况
16轮竞价高出起拍价56万
从今天上午十点正式开拍之前，紫牛新闻记者就通过手机客户端和电脑，关注着这次拍卖的最新进展。记者发现在下午4点之后，竞拍的频率明显增加。
在拍卖开始前，报名参加的人数增加至11人。根据规则，在拍卖结束前，都可以交保证金参加拍卖，因此参加人数在今天开拍后陆续增加，至今天下午8:55，已有19人报名参加这次拍卖。而在网页上“围观”这次拍卖的已超过22万人次，远远超过之前这一平台上瑞景文华司法拍卖时几千或一万多的“围观”次数。
本次拍卖起拍价仅为435万元，比上一次的起拍价降低110多万元。
该别墅的竞拍页面
在今天竞价的过程中，记者发现一个有意思的现象，有一个竞买号为E2197的神秘竞买人，似乎对这套房屋志在必得。每当有人竞价，他都会很快作出反应。截至今天下午8:55，形成了8个“回合”。特别是中间4个“回合”，这个神秘的竞买人总是在不到两分钟的时间内加价，加价幅度20万元、10万元、5万元、2万元不等。
至记者截稿时，本次拍卖已有16轮竞价，目前叫价达到491万元。紫牛新闻记者发现，目前最高竞价就是这个神秘竞买人拍出的。
根据法院提供的其委托专业房地产估价机构出具的《住宅房地产估价报告》，确定估价对象的市场价值为618万元。同时这份报告中特别说明，这一价格考虑了该房屋曾经发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现，因此本次评估的最终价格是在原有市场价值基础上按照50%计算的。发生谋杀案这一事实，也在拍卖页面的标的物介绍中写明，并用红色突出。
也就是说，如果不考虑谋杀案的因素，这套别墅目前的市场价格应在1200多万元。算一下，这次起拍价仅为市价的三成半左右，低了约800万元。
记者在瑞景文华东门对面的一家连锁房产中介店面了解到这个小区的房价情况，与上述估价基本一致。
房产中介一名方姓工作人员表示，瑞景文华小区内有一套别墅在售，房型略差于拍卖的142幢。其面积为412平米，售价为1200万元。同时她表示，每平米3万左右的售价在这一带算是比较实惠的价格，目前附近纯别墅小区好一些的产品，高的每平米价格已达到4万元左右。
实地探访
显露衰败迹象少人问津
根据秦淮区法院的《执行裁定书》，本次瑞景文华142幢进行司法拍卖的原因，是因为一起金融借款合同纠纷案。
因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行。法院依法查封了被执行人朱某用于抵押的瑞景文华142幢101室不动产，并依法裁定拍卖被执行人朱某名下的这套房产。
不过这套房产，在瑞景文华小区居民的印象中，被执行人应该没有居住过。
上周六下午5点多，也就是起拍前两天，紫牛新闻记者来到瑞景文华小区实地进行探访。这栋别墅位于小区内较深处，但根据栋数，沿着小区内的指示牌并不难找到。
在离142幢100多米的地方，记者询向一位路遇的中年女士是否知道小区内有一栋别墅即将被法院拍卖，该女士说自己知道，并指出了那栋房子的方向。记者问她最近是否有人来看这栋房子，她表示“还没有看到过，你是第一个来看这栋房子的。”她还好心提醒记者这是一栋发生过杀人案的“凶宅”。
别墅外面已经爬满了藤蔓
走到跟前，这栋别墅很容易从相邻的别墅中分辨出来，除了紧锁的大门以及攀援其上的藤曼。可以看到这栋别墅窗户上安装了密集的铁栅栏，其密度远远高于一般的住宅防盗窗。
这时，一对年轻人路过，经打听他们是小区的住户。同样，他们也表示最近没有见过来看房子的人。他们还告诉记者，自从发生谋杀案后，虽然这栋别墅有转手，但再未有人居住过。
根据报道，当时遇害者被杀害的位置位于这栋别墅的车库。紫牛新闻记者在现场看到，在“瑞景文华”142幢标牌的下方，车库的升降门紧锁着。
生长着植物的铁门，一派衰败气象。
而从整体上看，这栋房屋因长时间没人居住，显露出衰败迹象。从这铁门，可以看见院内台阶上的缝隙间长出不少野生植物，最高的一棵有一米左右。二楼窗框及屋顶烟囱，都有破损痕迹。
不知在不久之后，这栋别墅是否会有新的主人，开始一段新的阶段。
本次拍卖竞价周期为1天，但这并不意味着明天（6月12日）早晨10点一定会准时结束。根据规则，如果有人在拍卖结束前5分钟内出价，拍卖会延长5分钟/次，循环往复直至无人出价为止。一般来说，如果竞拍越激烈，延长的时间将会越长。紫牛新闻记者将继续追踪这次司法拍卖的最终结果。
法点解读
“凶宅”一旦被拍下，可能面临哪些问题？
因为起拍价实在太有吸引力，在网拍过程中不断有人出价。看来，这套“凶宅”会迎来新的主人，除非竞拍者拿下后又悔拍了。那么，这件特殊的拍品会涉及哪些法律问题呢？紫牛新闻记者采访了北京中银（南京）律师事务所高级合伙人蔡庆涛律师。
A、程序合法，后期风险由买方承担
蔡庆涛律师指出，在该房屋司法网拍前期的流程中，法院已经公示了该房屋的所有信息，并通过竞买须知履行了告知义务，特别是用红字标注这套别墅内“发生过谋杀案件，具有重大瑕疵”。此外，这套房屋的起拍价也经过专业的评估机构后定价的，同样履行了告知义务，程序合法，整个拍卖行为合法有效。
所以，竞拍人是在充分知晓这套房屋的情况下做出的决定，一旦竞拍成功拿下这套房子，至于后期怎么处置，将来是否难以出手变现，使用后又产生其他问题等，这些风险应当由竞拍者承担。
B、竞拍反悔后，要承担差价
也许有的竞拍人是一时兴起参与竞拍，当这套“凶宅”真正落入自己手中时，说不定会反悔。此时，这个竞拍人就要承担相应的法律后果。根据最高院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款，江苏高院《关于司法网拍成交的买受人悔拍后保证金及补交差价相关事宜的通知》等规定，司法网拍成交后，买受人悔拍的，其所交纳的保证金不予退还。重新拍卖的价款若低于原拍卖价款，所造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。若其所缴纳的保证金足以弥补该差价等费用损失的，则以该保证金填补差价，原买受人无须另行承担责任；若保证金不足以弥补该差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。
就这套“凶宅”来说，如果悔拍，不光30万保证金要被没收，而且今后再次拍卖的价格低于这次成交价，悔拍人还要补足这中间的差价。此前，江苏少数法院已经作出过类似判决，让悔拍的竞拍人补了差价。
C、过户没有障碍，不受现行限购政策影响
如今，南京实施严格的住房限购政策。有人担心，如果是一名被限制购房资格的人拍下这套房屋，会无法办理过户。其实，这点完全不必担心，江苏高院早就做出过明确规定，司法拍卖的房产不受住房限购政策的过户限制。
执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后，将向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产登记部门应当依法办理登记；拒不协助办理登记手续的，法院将依法采取强制执行措施。
就该案来说，只要拍下“凶宅”的买受人按期履行付款义务，被拍卖房产的所有人自愿履行法院判决或裁定的，由其共同到房屋登记机关办理过户登记；拒不协助办理登记手续的，法院将会强制执行。
新闻追问
如何避免误买“凶宅”
是否能够接受一套发生或凶杀案或其他负面事件的房子？记者在调查中发现，不同的人有不同的看法。在本次司法拍卖中，秦淮区法院在标的物介绍中明确写明这套房屋曾经发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现，给予竞拍人足够的知情权。
但是，其他地方也发生过当事人在不知情的情况下，购入“凶宅”进而引发纠纷的新闻。
如何避免在不知情的情况下买到“凶宅”？综合网友的讨论和业内人士的意见，提出如下建议：
首先，购买前多搜索多打听，特别是面对低价的时候。如果发现房价明显低于市场价，可以在小区里面多打听打听，还可以上网搜索，查看相关新闻。
其次，实地查看，仔细观察。现场看房时，留意大门框有没有变形，如门框出现变形、扭曲、有大小洞等时，房屋有可能已很久没有人居住或发生过打斗。
还有，在合同里注明，留有后手。在购房协议或者通过中介签订的三方协议上写明房屋内未发生案件等，如后面出现问题有利于维护自己的权益。
阅读延伸
除了“凶宅”，
江苏法院还网拍过金龙鱼、生猪、梅花鹿……
紫牛新闻记者从江苏高院了解到，2014年开始，江苏法院全面推行网络司法拍卖，在全国率先做到所有法院全部入驻淘宝网“开网店”、所有需处置资产全部上网拍卖、所有司法拍卖环节全部网上公开，到目前已累计为当事人节约佣金约44亿元，实现了司法网拍零投诉、司法网拍人员实现零违纪。3年多来，江苏法院累计上网拍品近10万件，成交金额总计1476亿元。到目前，江苏法院网拍成交金额居全国第二，约占全国成交总额的1/3，实现了拍卖价值和效率的最大化。江苏法院除了拍过这样的“凶宅”，此前还成功拍卖成交了金龙鱼、生猪、梅花鹿、加油站、苏州园林、上市公司股票等特殊拍品、大额拍品，单件拍品成交价最高达26.33亿元。
从今年1月起，截止到2018年6月11日，江苏法院已上网拍品16432件，成交金额达273.38亿元。
（原题为《【紫牛新闻】碎尸案别墅开拍,神秘竞买人8次加价势在必得》）
